Enerzijds is dat vreemd want sinds 1 januari 2008 is het verplicht om als eigenaar van onroerend goed (uitzonderingen daargelaten) zo’n label te hebben, ter uitvoering van Europese regelgeving. Het idee was dat eigenaren van bijvoorbeeld woningen worden gestimuleerd tot het nemen van energiebesparende maatregelen. Anderzijds is er geen sanctie gesteld op het ontbreken van een label. Blijkbaar is er weinig tot geen animo voor de energieprestaties van woningen. In elk geval zie je dat in de meeste koopcontracten de verplichting voor de verkoper om een energielabel te overhandigen aan de koper is weggeschreven. Makelaars en notarissen hebben kort na de invoering van het label vanuit het (toenmalige) Ministerie van VROM ook al eens een vermanende vinger opgeheven gekregen omdat zij te weinig aandacht zouden besteden aan het label.

De vermaning heeft blijkbaar niet voldoende geholpen naar de zin van de overheid. Na de laatste verkiezingen zijn in Den Haag de departementen herschikt waardoor het energielabel tegenwoordig onder het Ministerie van Binnenlandse Zaken valt. Minister Donner heeft onlangs aangegeven dat hij van mening is dat wat hem betreft een woning zonder energielabel onverkoopbaar moet worden. De eigendomsoverdracht zou in dat geval niet moeten kunnen plaatsvinden. Vereniging Eigen Huis en Nederlandse Vereniging voor Makelaars hebben al kritisch gereageerd. Gelukkig is er ook vanuit de Tweede Kamer al – vanuit zijn eigen partij – kritiek geuit op het bericht van de minister. De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie gaat met het ministerie overleggen over de meest praktische werkwijze. 1 januari 2013 moet het energielabel namelijk voldoen aan de Europese criteria en één daarvan is dat bij alle woningtransacties een energielabel moet worden overlegd.

Uiteraard zijn er bezwaren vanuit ons juridische stelsel. Meer algemeen is er natuurlijk het bezwaar vanuit ons politieke systeem. Stelt u zich voor dat je wordt gestimuleerd om te investeren in je woning – dat was tenslotte het idee, zie hiervoor – doordat je een bestraffing krijgt indien je niet investeert. U kunt wel een paar landen bedenken waar de bevolking op zo wordt ‘gestimuleerd’ om te doen wat de overheid wil.

Het doel van het label is op zich goed. En dat de overheid daarover enthousiast is in het kader van de energiebesparingsdoelen die we in Europa met elkaar hebben afgesproken, is ook te begrijpen. Toch is het vooralsnog niets geworden met het label?

Dat komt deels door de overheid zelf. Die heeft geen goed systeem opgezet voor het opstellen en afgeven van een label. Zo is er geen eenduidige meetmethodiek voorgeschreven. Verder zijn er teveel mogelijkheden in het kiezen van de methode van opname voor het label. Naast het gebrek aan animo voor het label is de betrouwbaarheid van het label daardoor onbetrouwbaar geworden. Er zijn onderzoeken bekend waaruit blijkt dat in meer dan de helft van de afgegeven labels opnamefouten staan met een andere labelklasse tot gevolg. Ook volkomen identieke woningen krijgen door fouten een verschillend label. En let op hè, er worden niet zoveel labels afgegeven. Ik las dat slechts een kwart van de woningvoorraad is gelabeld. En dat betreft dan nog vooral huurwoningen van corporaties, die hele woonblokken tegelijk hebben laten labelen. Van de koopwoningen zou slechts vier procent (!) zijn gelabeld.

Hoewel dus de organisatie van het energielabel in Nederland wat beroerd is – waardoor er geen of nauwelijks aandacht is geschonken aan de labels in de doorsnee praktijk –, hebben we het ook wel een beetje aan onszelf te danken dat er nu drastische maatregelen worden voorgesteld (en laat het bij het vooral bij dat voorstel blijven) om het energielabel er doorheen te drukken. We zullen er dus aan moeten in de praktijk. Laten we er deze keer dan meewerken zodat er een betrouwbaar, werkbaar systeem kan ontstaan zonder ingrijpen van de overheid in particulier eigendom. Want dat is wel het laatste wat we zouden moeten willen.

Uit: Bedrijfshuisvesting Noord-Oost Brabant (mei 2011)

 

Als je maar lang genoeg zoekt

In mijn vorige column schreef ik over de discussie over het notariële koopcontract voor particuliere woningen. Een ogenschijnlijk doodgebloede discussie die sinds kort heftig opleeft. De vorige keer concentreerde ik me op de onpartijdigheid van de notaris, die ikzelf meer als hindernis zie bij het sluiten van de koopovereenkomst – vóór het opstellen koopcontract dus – dan als een zegen. Daarbij haalde ik terloops de argumenten van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars aan, die net als ik tegen verplichte tussenkomst is, maar op andere gronden. Ik gaf aan dat ik de argumenten van de vereniging wonderlijk vind. Deze aflevering wil ik nog kort daarop terugkomen. Laat ik beginnen met uw geheugen op te frissen.

NVM meent (volgens haar website) dat verplichte inschakeling van de notaris de vrijheid van de consument om zelf een adviseur te kiezen zal wegnemen, dat het zal leiden tot extra kosten bij de burger en dat het de vrije marktwerking zal verstoren. Zij baseert zich op een recent rapport van SEO Economisch Onderzoek vanuit economisch perspectief, en zet zich af tegen delen van het rapport over de evaluatie door het Molengraaff Instituut voor Privaatrecht van de werking van de Wet koop onroerende zaken uit 2009.

Bij nader inzien vind ik de verschillende argumenten van NVM nogal gezocht en ze dragen daarom naar mijn mening niet veel bij aan de gedachtevorming op dit gebied. Hierna geef ik van een paar argumenten aan waarom ik ze gezocht vind.

·         Belangenbehartiging van haar leden is het doel van NVM en niet de marktwerking en keuzevrijheid van consumenten.

·         De meeste koopcontracten worden opgesteld door de makelaar. Blijkbaar wordt van de door NVM verdedigde keuzevrijheid blijkbaar niet zoveel gebruik gemaakt.

·         Vaak (meestal?) maakt de verkopende makelaar het koopcontract op. Welke keuze heeft de koper dan – zie ook hiervoor nog meer beperkingen voor kopers in de Amsterdamse praktijk?

·         Er wordt gewezen op de kostenverhoging bij de notaris als gevolg van zijn tussenkomst. Staat daar geen kostenbesparing bij de makelaar tegenover als die uit de contractvorming zou verdwijnen?

·         De tussenkomst van de notaris is door de voorzitter van NVM ook wel als de tussenkomst van een “peperdure jurist” beschreven. Vergelijk eens de makelaarscourtage met de fee van de notaris.

·         Het juridische onderzoek is uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van Justitie en het economische onderzoek in opdracht van NVM.

·         Het juridische rapport beschrijft onderzoek naar het bereiken van doelen en evaluatie van processen uit de Wet koop onroerende zaken en bevat aanbevelingen. Het economische rapport onderzoekt of vanuit economisch perspectief een notaris voor de koop nodig is en bevat veel veronderstellingen (woorden als “kan”, “mogelijk” en “misschien”). De uitkomsten van de onderzoeken verhouden zich als appels tot peren.

Er zijn uiteraard argumenten voor en tegen verplichte notariële tussenkomst voor koopcontracten. Voor de kwaliteit van de argumenten maakt het veel uit wie welke argumenten aanvoert en hoe.

Uit: Bedrijfshuisvesting Noord-Oost Brabant (februari 2011)

De onpartijdige notaris als dealmaker?

Al tijden leeft de discussie of voor consumenten koopcontracten voor onroerend goed wel of niet notarieel zouden moeten worden vastgelegd. De discussie leek langzaam dood te bloeden, maar recent heeft ze weer momentum gekregen. Ook in het rapport “Wet koop onroerende zaken; de evaluatie” uit 2009 wordt een pleidooi vóór de notariële tussenkomst gehouden. Als redenen worden vermeld de juridische expertise van de notaris en zijn onpartijdigheid. Hierna zal ik aangeven waarom ik juist die onpartijdigheid als mogelijke hindernis zie bij het opstellen van het koopcontract.

De verschillende betrokkenen kijken verschillend tegen de verplichte tussenkomst aan. Een deel van de (kandidaat-)notarissen is voor en uiteraard is een deel tegen. Vereniging Eigen Huis meent dat consumenten goed genoeg af zijn met standaardcontracten. De Nederlandse Vereniging voor Makelaars meent dat de vrije marktwerking teveel zal worden beperkt. Beide organisaties vinden natuurlijk ook dat de notaris teveel zal kunnen verdienen. En de consument zelf? Die lijkt nogal onverschillig ten aanzien van de verplichte tussenkomst.

Dit stukje zal verder gaan over een praktisch probleem dat ik zie bij de verplichte tussenkomst van een onpartijdige notaris Over de standpunten van VEH en NVM wil ik echter nog wel opmerken dat ze wonderlijk overkomen. Met name als je bedenkt dat het hele idee van verplichte tussenkomst is geboren uit de problemen die zich voordoen in de bestaande praktijk.

Als notaris meen ik (toch) dat tussenkomst niet verplicht moet worden gesteld. U kunt begrijpen dat mijn argument zich niet richt op de juridische expertise. Nee, mijn argument richt zich op de geroemde onpartijdigheid.

Bij een koop is een ingewikkeld evenwicht bereikt. Verschillende belangen van partijen zijn in evenwicht gebracht: de prijs, de staat van de woning, de stand van de woning, het niveau van voorzieningen, financiering en meer. Bij onervaren partijen zal vooral een evenwicht van verwachtingen zijn bereikt. Verwachtingen komen voort uit onzekerheid en als ik het goed zie, dan is de tussenkomst van een onpartijdige notaris bedoeld om aan die onzekerheid wat te doen. Bij het bezorgen van zekerheid aan partijen voorzie ik echter dat de wettelijke onpartijdigheid van de notaris (ook) beperkingen met zich mee brengt. De notaris zal heel goed het koopcontract kunnen opstellen, maar eerst moet de koopovereenkomst nog worden gesloten. In hoeverre kan de onpartijdige notaris in dat proces onevenwichtigheden in de afspraken van partijen voorkomen?

Een notaris stelt zich namelijk in beginsel partijdig op wanneer hij onevenwichtigheden in een overeenkomst probeert recht te trekken. Dat wordt aangeduid als ”compenserend onpartijdig” en er wordt aangenomen dat een notaris zich onder omstandigheden ook zo mag opstellen. Maar daar begint zich mijn bezwaar tegen de verplichte notariële tussenkomst op te dringen. Voelt u het ook?

De compenserende invloed van de notaris is namelijk begrensd. Op enig moment gaat compenserende onpartijdigheid natuurlijk over in onpartijdigheid zonder meer. Bij overschrijding van die grens overtreedt de notaris de wet en vervalt het argument voor zijn verplichte rol bij het opstellen van het koopcontract. Een onpartijdige notaris zal dus weg willen blijven bij de grens die ik aangeef, om claims te voorkomen. Maar hoe verder hij van die grens wegblijft, des te minder voegt hij nog toe aan het sluiten van de koopovereenkomst. En daarmee verliest de theorie van het nut van de verplichte notariële tussenkomst haar valabiliteit.

Nou zal het in de praktijk best vaak goed gaan, dat zie ik ook wel. In Amsterdam werkt men tenslotte al tientallen jaren met het notariële koopcontract. Ik ben alleen bang dat op het moment dat het er echt toe doet, de onpartijdige notaris maar beperkt kan optreden.